Construção de prédios populares é a mais rentável para incorporadoras, diz estudo

Setor que mais cresceu nas últimas três décadas fez com que projetos para classes mais abastadas diminuíssem em São Paulo

A construção de prédios residenciais voltados para as classes mais populares é a que registrou as maiores taxas de crescimento na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) durante as três últimas décadas, segundo um estudo da cientista política Telma Hoyler, da Universidade de São Paulo. 

Segundo os dados da pesquisa, a produção desse tipo de unidade habitacional foi de 5,13% entre 1985 e 1993 para 18,30% a partir de 2005, quando o governo federal promoveu uma série de incentivos para o mercado de produção imobiliária no país.

Em 2004, uma lei foi aprovada motivando os bancos a aplicarem os recursos da poupança na habitação e recebendo, em troca, garantias favoráveis de retomada dos imóveis em caso de não pagamento e atraso nas parcelas.

"A partir da segunda metade da década de 2000, a relação entre política habitacional e produção privada de moradia ganhou ainda novos contornos com a entrada do capital financeiro nas incorporadoras que fizeram oferta primária de ações na Bovespa", diz Hoyler em um trecho do estudo.

"Junto a isso, houve crescimento e estabilização da economia brasileira e aumento do poder de consumo, fundamental para que a mescla de recursos públicos e privados em torno do mercado imobiliário pudesse se atrelar à demanda solvável, que passou a usufruir amplo acesso ao crédito habitacional", completa.

O governo Lula favoreceu a produção imobiliária não apenas por uma nova forma institucional de ver as políticas habitacionais, mas também pelo bom momento econômico que o país viveu em seu período no Executivo. À época, houve a criação do Ministério das Cidades e de instituições voltadas para o setor, como o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social. Com isso, os sites para imobiliárias passaram a registrar aumentos significativos de demanda e oferta.

Entre os vários fenômenos que Hoyler nota, está uma oscilação no tempo na relação entre a área útil das unidades construídas e o preço do metro quadrado: nos anos 1980, o m² era baixo para os preços médios praticados, que se seguiu a uma elevação dos preços em paralelo à queda de tamanho nos anos seguintes. Entre 1999 e 2006, o tamanho das unidades cresceu e o preço baixou, mas em 2007 a área útil voltou a baixar nos novos empreendimentos, enquanto o preço ficou estável. Desde 2009 até 2013, ano em que a pesquisa se encerrou, o preço médio voltou a crescer e a área útil diminuir.

Para a cientista política, aconteceu algo que não era esperado durante esse processo: se o mercado imobiliário passou a ganhar muito dinheiro, favorecido pelas políticas iniciadas nos anos 2000, notadamente o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), ele não produziu apenas unidades em um setor muito rentável, como os prédios de apartamentos mais caros, mas seguiu produzindo unidades em uma faixa menos lucrativa, de pessoas de baixa renda. Portanto, não houve uma elitização da produção habitacional mesmo com todas as garantias dadas pelo Estado de ganhos. 

As incorporadoras que mais lançaram empreendimentos entre 1985 e 2013 em São Paulo e Grande São Paulo o fizeram em uma área urbana grande, com mais de 50 distritos, o que demonstra a constante modificação da cidade durante este período.

Outro dado apresentado no estudo é que as pequenas incorporadoras são responsáveis pela maior parte das intervenções no espaço urbano. A pesquisa mostra que elas representam 66% dos empreendimentos erguidos na região. As incorporadoras médias também possuem uma atuação significativa: ocupam 33% do mercado, chegando a movimentar R$ 2 bi no mercado. As grandes incorporadoras atuam em poucas obras, mas quando o fazem movimentam quantias superiores a R$ 2 bi.

Para Hoyler, "é fundamental entender as dinâmicas de produção habitacional via mercado porque a efetivação desses empreendimentos por seus promotores passa pelas disputas concorrenciais do próprio mercado, pelas regulações estatais e pela influência sobre o planejamento público, além de poder aumentar a segregação socioespacial da cidade", finaliza.