Como funcionam os leilões que vendem processos judiciais?

Imóveis podem ser encontrados até pela metade do preço em transações realizadas em ?segunda praça?

Além dos pregões online para comprar carros, imóveis, equipamentos, materiais de construção e até sucatas, existem também leilões judiciais disponibilizados por agências especializadas. Ao contrário do que parece, a mercadoria comercializada não é um processo em si correndo na Justiça com alguma promessa de pagamento no futuro, uma espécie de título, mas um bem que ainda não foi julgado.

Um leilão judicial possui caminhos mais complexos do que os pregões comuns. Na realidade, eles podem acontecer de duas formas: por meio dos fóruns ou por ações de instituições bancárias.

No primeiro caso, os fóruns entregam aos juízes alguns bens, como imóveis, veículos ou equipamentos, para que sejam enviados às agências de leiloeiros cadastrados e habilitados pelo governo. Esses bens são resultado de dívidas que os antigos donos possuíam e não conseguiram quitar, entregando-os à Justiça. Quando isso acontece, as agências realizam dois leilões distintos: um de “primeira praça” e um de “segunda praça”, onde está a grande vantagem para os interessados.

“Na primeira praça, a dívida do antigo proprietário é inserida como valor mínimo no lance. Se ninguém manifestar desejo em comprar aquele bem, ele é realocado 15 dias depois e disponibilizado em segunda praça, com margens de 50% a 50% de desconto”, explica Flávio Santoro, diretor da agência Sodré Santoro, uma das maiores do país.

“É na segunda praça que acontecem grandes negócios. A gente tem visto um crescimento de empresas que esperam esse momento para realizar investimentos, e algumas até estão se especializando nesse tipo de compra e venda”, completa.

O segundo caso envolve dívidas que os proprietários tinham com bancos e que foram quitadas como garantias financeiras: as chamadas “alienações fiduciárias”. Elas acontecem quando, para obter algum tipo de quantia emprestada de uma instituição bancária, um cliente oferece como garantia os seus bens, como casa ou carro.  

Alguns, no entanto, não conseguem arcar com os valores estipulados: os bancos fazem valer o contrato e tomam os bens estipulados na alienação fiduciária, mas como não se interessam em mantê-los como propriedades, revendem para as agências cadastradas. Também nesse caso, o caminho é o mesmo: vendas em primeira e segunda praças. “Ou é falência por meio do fórum ou por execução fiscal do governo ou por ação do banco”, conta Santoro.

De acordo com ele, existem poucos leiloeiros atuantes no mercado brasileiro que trabalham com processos judiciais – cerca de 10 –, mas o volume de bens disponíveis cresce constantemente. “Os imóveis entram todos os dias quase. É uma loucura”, revela.

Em junho, foram 41 lotes (bens) cadastrados no site de sua agência, entre terrenos, apartamentos, casas, galpões comerciais, vagas de garagem, carros e equipamentos. A maioria deles no interior de São Paulo, como um apartamento de 200 metros quadrados em um bairro de luxo de São José dos Campos com preço fixado em R$ 1,3 milhão na primeira praça.

Em segunda praça, a agência estava vendendo um apartamento de 150 metros quadrados – um andar inteiro – em um prédio no bairro de Cerqueira César, em São Paulo. Pela avaliação das corretoras, o preço do imóvel é de R$ 1,2 milhão, mas o lance final foi dado por R$ 600 mil – metade do preço. “Nesses negócios, a pessoa nem acredita que está conseguindo adquirir um apartamento por um preço desses”, finaliza Santoro.